当前我国面临人口出生率持续下行、商品房库存高企两大现实难题。住房成本过高是育龄家庭“不愿生、不敢生”的重要制约，大量待售闲置住房又缺乏有效居住需求承接。建议由国家统筹，将存量闲置住房赋予实质性产权权益配置给多子女年轻家庭，配套低息贷款与货币补贴，探索实现“去库存—提高出生率—拉动内需—稳定预期”的多赢路径，这是立足我国国情的制度创新，现就相关问题提出建议供决策参考。
一、两大困境及其内在耦合
（一）出生人口下行，育龄妇女规模结构双降
2025年我国出生人口792万人，出生率5.63‰，人口自然增长率‑2.41‰，人口总量继续减少。2024年受生肖因素出生人口短暂反弹，但2025年再度回落，反弹基础并不牢固。深层次矛盾在于育龄妇女总量与结构双降，全国15‑49岁育龄妇女约3亿人，逐年递减；其中20‑34岁生育旺盛期妇女，“十四五”年均减少约300万人，“十五五”年均减少约400万人。叠加生育年龄推迟、60岁以上老年人口突破3亿，少子化与老龄化叠加压力持续加大。
（二）住房库存高企，存在显著结构性错配
2025年末全国商品房待售面积76632万平方米，商品住宅待售面积约40236万平方米。我国城镇居民人均住房建筑面积超40平方米，户均住房超1.1套，住房总量并不短缺。矛盾体现为结构性错配：大量房源沉淀在房企和业主手中闲置，而年轻家庭、新市民仍然面临购房难、居住条件不足的现实困境。
（三）协同破解两项难题具备现实基础
住房面积、通勤、学区配套，是仅次于收入影响家庭生育决策的关键条件。将存量住房以保障乃至产权形式供给生育家庭，降低还贷压力，打通住房供给与生育需求之间的政策通道，既是存量资源再配置，也是面向未来的人口投资，具备多重战略价值。
二、基本思路与实施原则
确立“以学龄前子女为基点、以存量住房为主渠道、以产权含金量为核心、以摸底签约为前提、以城市分级为杠杆、以封闭流转防套利”总体思路。
一是以0‑6岁学龄前儿童划分保障档次，子女出生建档，成年后依规退出；二是存量优先、严控新建，盘活竣工存量房源，避免大拆大建；三是强化产权权益，不只提供使用权，切实提升生育家庭获得感；四是先摸底、再签约、后实施，开展专项登记，以签约锁定政策预期；五是实施城市分级梯度支持，不搞全国统一标准，引导人口产业合理布局；六是实行有限产权、封闭流转，防范福利套利。
三、具体方案设计
（一）开展全国专项摸底登记，推行婚育意愿签约
由国家统计局牵头，联合卫健、公安、民政、住建、人社等部门，用时一年开展全国专项摸底登记。一是摸清0‑6岁学龄前儿童底数，按孩次建档，掌握家庭住房困难情况；二是摸排一孩、二孩家庭再生育意愿，识别“有意愿、有能力、有需求”的首批政策对象；三是登记15‑49岁尤其是20‑34岁未婚育龄女性的婚育规划，锁定未来生育增量群体。
建立婚育意愿签约机制，地方政府与具备意愿的家庭、青年签订《婚育与住房保障协议》，明确住房、信贷、补贴等待遇，签约即锁定政策资格。汇总形成育龄妇女年龄结构表、儿童家庭住房台账、供需匹配测算表、签约家庭台账，测算住房、资金及产业带动规模，作为国家决策依据。
（二）分档设置住房保障面积
借鉴已有研究设想，结合儿童起居照护需求上调保障标准：一孩家庭50‑60㎡，配置一居或小两居，保障母婴起居活动；二孩家庭80‑90㎡两居室，实现子女分房，兼顾长辈短期照料；三孩及以上家庭100‑120㎡三居室，保障子女相对独立居住空间。一线城市取面积下限，三四线城市、县城取上限，与现行配售型保障房套型标准相衔接。
（三）城市分级梯度配置产权，实物与货币补贴二选一
产权制度为本方案核心，无偿产权比例实行城市差异化：一线城市30%‑40%；二线城市40%‑50%；三四线及县城50%‑60%；收缩型、资源枯竭城市可达60%‑70%。无偿确权部分直接登记至家庭名下，免征契税、相关交易税费，无需偿还。剩余产权家庭二选一：一是半价购买，按同地段市场价50%购入剩余份额，取得完整产权；二是共有产权，政府持有剩余产权，家庭低租金居住，后续可按评估价50%优惠补购产权。
已有自有住房、不选择实物房源的家庭，可申领货币补贴，按照当地房价、保障面积、对应无偿产权比例核算，分5‑10年随子女年龄节点发放，实物保障和货币补贴不可重复享受。通过产权比例梯度差异，引导人口向中小城市分流，缓解特大城市过载，改善全国人口住房空间分布格局。
（四）配套差异化优惠金融政策
人民银行设立专项再贷款，引导商业银行落实优惠信贷：三孩家庭前10年免息或利率不高于1.5%；二孩家庭不高于2.0%；一孩家庭不高于2.5%；贷款最长30年，首付最低降至15%以下。存量房贷的多子女家庭可申请利率转换、延长期限，各地现有多子女住房贷款优惠可叠加执行。
（五）资金来源与宏观规模测算
资金来源包含四块：央行政策性再贷款5000‑8000亿元；每年地方专项债1500‑2500亿元，用于存量住房收购；住房公积金增值收益约1500亿元；中央财政统筹育儿补贴、个税专项附加扣除相关资金。按照5‑10年覆盖1000万户多子女家庭测算，无偿产权直接投入约2.5万亿元，叠加贴息、补贴，总资金规模约3‑3.5万亿元，可消化存量住房约8亿平方米，能够消化现有商品住宅待售库存，扭转房地产市场预期。同时1000万户家庭入住新居，将带动1‑2万亿元装修、家居家电消费，向上游带动建材等产业复苏，创造大量就业岗位。
四、关键配套机制
第一，因城施策分类指导。一二线城市侧重货币补贴、共有产权；高库存三四线、县城开展国企批量收购滞销楼盘实物配售；收缩型城市优先盘活存量，无需求房源依规处置。
第二，建立封闭流转与退出机制。政策房源为有限产权，不得私自上市，转让由政府平台回购。子女年满18周岁或者家庭收入超标，可补缴差价获取完整产权或者退出保障。未履行婚育签约承诺的家庭按协议取消优惠，落实年度复核，严厉打击骗购骗保。
第三，衔接现有住房保障体系。本政策不替代公租房、保障性租赁住房，增设多子女家庭优先通道，各类保障不得重复享受。地方现行多子女购房补贴纳入国家统一框架，避免政策碎片化。
第四，完善法律保障与企业激励。加快制定《住房保障条例》（国家层面正研究制定城镇住房保障相关法规），明确多子女家庭住房保障法律地位；对出让房源用作保障房的房企，给予税收减免、审批优先等激励；政府收购存量房坚持市场化自愿原则，不强制征收。
五、预期效益与风险边界研判
政策预期实现多重效益：一是化解房地产库存，优化人口空间布局，疏解特大城市压力，缓解中小城市空心化；二是依托产权式实质性支持，改善生育家庭预期，托底出生人口，但经济激励只是必要条件，不能完全解决生育全部制约；三是拉动内需，带动产业链复苏，拓展就业；四是回应群众急难愁盼，增强社会凝聚力。
同时需要正视四类风险：库存与人口流向空间错配，依靠分级政策引导化解；厘清央地资金分担，严控地方隐性债务，保障财政可持续；依靠封闭流转、资格审核防范福利套利；清晰界定政策边界，住房保障不能替代托育、教育减负、女性就业平等、育儿假成本分担等深层次改革，需要多项制度协同推进。
六、国际经验借鉴
国外已有应对低生育、闲置住房的相关实践。韩国成立空屋整治专案小组、发布《泛政府空屋管理综合规划》，依托民官合作的“空屋银行”平台盘活闲置楼宇；北欧、法国在住房、税收、托育层面对多子女家庭予以支持，但多以租赁为主，系统性不足；新加坡则以组屋“居者有其屋”的产权房模式提供住房支持。韩国虽实施高额现金补贴，生育率依旧处于低位，表明单纯经济激励作用有限。我国方案要发挥产权、分级引导、签约预期管理优势，同时推动与托育、就业、性别平等相关政策系统集成。
七、实施路径
第一阶段2026‑2027年，完成全国摸底登记、婚育意愿签约，选取10‑15个不同类型城市试点，打磨产权、资金、流转实操细则。 第二阶段2028‑2030年，总结试点经验，将政策纳入国家住房改革与生育支持体系，全国分批推开。第三阶段2031年以后，根据人口、楼市形势动态调整保障标准，与普惠托育、教育、医疗、女性就业保障深度融合，构建长效生育支持制度。
结语
住房与生育事关民生，也关乎国家长远未来。盘活存量住房，以实实在在的产权权益赋能生育家庭，优化人口产业空间布局，让年轻家庭安居、敢生敢养，既是存量资源再配置，也是面向未来的人口投资。方案中的保障面积、产权比例、资金规模等参数，可依据专项摸底数据进一步优化完善，恳请国家在新一轮住房、生育政策制定中予以研究参考。（南京师范大学教授、博士生导师 张双全）
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